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18 de Setembro de 2018

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Edição nº 855 / 2016

18/01/2016 - 16:18:51

Dono de terreno tem que pagar por manutenção

Inadimplência em condomínios chega a 25% entre as classeS C e D e 15% nas classes A e B

José Fernando Martins Especial para o EXTRA

O ano de 2015 foi considerado de entressafra para muitos setores que movimentam a economia brasileira. Entre eles, está o da habitação que não ficou ileso à crise econômica e política nacional. Segundo o presidente do Sindicato da Habitação de Alagoas (Secovi-AL), Nilo Zampieri Júnior, 15% dos condôminos das classes A e B deixaram de quitar as taxas eventuais, por exemplo, de condomínio e/ou loteamento, no ano passado. Já nas classes C e D a inadimplência chegou aos 25%. “São valores que impactam os condomínios porque não existe folga em caixas”, explicou. 

E na avaliação dele, este ano ainda não será de botar “ordem na casa”. “Nada nos faz acreditar que o mercado em 2016 será maravilhoso. Penso que somente a partir de 2020. Porque após o novo presidente ser eleito em 2018, ainda precisará de mais dois anos para encaminhar o país. Porém, não acho que esse ano será pior que 2015”, opinou. 

Em meio à dificuldade do setor da habitação, há quem entre na justiça para se eximir de quitar as taxas, como a de loteamento. Em dezembro de 2015, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou uma decisão que interessa muito a quem possui esses terrenos. Todos os cinco ministros que formam o colegiado negaram recurso especial ao proprietário de um lote que não queria pagar taxas de manutenção e conservação cobradas pela empresa que administra o loteamento. A empresa entrou na Justiça para que o dono do terreno pague essas taxas.

No recurso especial que chegou ao STJ, o homem alegava que a cobrança era indevida porque o loteamento não podia ser comparado a um condomínio e nem a empresa administradora do loteamento a uma associação de moradores. O proprietário acrescentou no recurso que apenas o contrato de compra e venda do loteamento não seria suficiente para criar uma relação jurídica com a administradora do terreno.

DECISÃO

Para o relator, ministro Villas Bôas Cueva, a relação jurídica entre quem compra um terreno e quem administra é estabelecida no cartório que registra a transação. “A cobrança das taxas de manutenção está fundamentada em cláusulas contratuais estabelecidas quando da formação do loteamento em contrato padrão registrado no Cartório de Registro de Imóveis; em escritura pública de compra e venda firmada pelos primeiros compradores registrada no mesmo Cartório e em escritura pública de compra e venda assinada pelos réus”, disse o ministro.

Villas Bôas Cueva citou ainda o artigo 29 da Lei de loteamento (Lei 6766). Segundo o dispositivo, “aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado”.

NECESSIDADES

“É necessário pagar taxa de loteamento exceto quando for uma associação de moradores, pois há um entendimento da Justiça que torna facultado esse tipo de pagamento”, especificou o presidente do Secovi-AL. Ainda conforme Júnior, a diferença entre condomínio fechado e loteamento é que no primeiro caso todos os terrenos já abrigam construções. 

No condomínio horizontal, o fechamento do terreno é legítimo e regulamentado. Já para os loteamentos, esse fechamento é concedido pela Prefeitura, gerando direitos e obrigações tanto para o governo quanto para o morador.

“Quem possui loteamento deve quitar as taxas que servem de manutenção da parte da área pública, que inclui o abastecimento de água, taxas de iluminação nas ruas, a manutenção da segurança e portaria. Aquele que mora em loteamento ou condomínio fechado tem que pagar a taxa de loteamento, embora esta seja diferente da taxa de condomínio e tenha prazo definido, por exemplo, cinco meses no ano”, disse.

No que tange às regras internas, a que rege o loteamento é o estatuto social e/ou regulamentos internos sociais e de obras, muito mais abrangentes do que a convenção condominial (no caso dos condomínios horizontais). No loteamento, paga-se taxa de contribuição associativa. 

Atualmente, Alagoas conta com 2.500 condomínios, entre verticais e horizontais, sendo 2.200  localizados em Maceió. O número também inclui os loteamentos. 

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