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Diana Britto Gama
Opinião

Direito Imobiliário e Condominial

Por Diana Britto Gama
artigo

Covid-19 e as principais eloquências inerentes ao pagamento do aluguel

Diana Britto Gama de Lima

01/08/2020 10h10

A pandemia da covid-19 declarada em 11 de março de 2020 pela Organização Mundial da Saúde, bem como pelo Estado de Calamidade Pública reconhecido pelo governo federal por meio do Decreto Legislativo nº 6 de 2020, alterou a dinâmica social brasileira em vários segmentos. Ao ser necessário, o isolamento social para não proliferação da doença fora instituído o lapso de quarentena, através da Lei nº 13.979/2020, a qual impediu o normal funcionamento das atividades laborais da grande maioria da população, impactando, assim, de forma direta e significativa, nas despesas e orçamentos. Muitos cidadãos e pessoas jurídicas, já se encontram com as suas parcelas mensais de aluguel em atraso.

Com a perspectiva de redução salarial, a elevação do índice de desemprego e o fechamento periódico do comércio, faz-se fundamental o esclarecimento de algumas dúvidas frequentes por parte de um advogado imobiliário relativas às medidas que devem ser adotadas, a respeito da problemática em questão: existe legalidade na suspensão da mensalidade do aluguel nesse cenário atual ? Há contingência de prorrogar o pagamento? Ocorre a possibilidade de redução do valor das parcelas? É viável uma negociação? E no tocante à contribuição do IPTU e Taxa Condominial, quando houver, como solucionar? 

A priori é inescusável salientar que o locador não deve equiparar o aluguel de um ponto localizado no comércio com o de residências, como casas e apartamentos, visto que por meio da locação do estabelecimento comercial, o locatário gera uma renda que será o vetor, também, investido nos emolumentos do aluguel, e já no que pese à seara habitacional, a verba locatícia é oriunda da atividade própria desse sujeito. Nesse contexto, muitas pessoas não conseguem identificar essa distinção e acham que essa redução de aluguel deverá ser empregada de modo indiscriminado, sendo essa uma circunstância inverídica. 

Embasando-se nas recentes decisões judiciais, entende-se que não é permitido a ruptura total do pagamento de aluguel de forma unilateral, sem previamente tentar de forma administrativa uma negociação com o locador.
Recomenda-se no caso de uma locação domiciliar, nessa situação de aperto financeiro, a busca de um diálogo consensual. Para tanto, ao locatário em teor exemplificativo, caberá a demonstração de extratos bancários para justificar em procedimento probatório a afetação de seus rendimentos ao locador. Mas, apesar disso, na hipótese de não se determinar um acordo, o locador poderá entrar com um processo judicial para reaver o que está em aberto. 

É imperioso ressaltar que todo o trâmite negocial seja devidamente formalizado, principalmente em acontecimentos de acordos que incidam em parcelas futuras, mutuamente com a concessão de descontos e que o contrato esteja integrado com a figura do fiador, pois é de suma importância que este também esteja ciente e alusivo. Se a tentativa pactual administrativa tornar-se frustrada, a única alternativa do locatário a fim de evitar juros, mora e, em último caso, o despejo, é judicializar o liame mediante a propositura de uma ação revisional.
No imóvel comercial a conduta é distinta, alega-se que a renda para pagar o aluguel permanece atrelada à atividade comercial, logo é apontada uma notória conectividade e se a tal for dizimada, as medidas públicas de isolamento conseguem reivindicar o abatimento do aluguel. Todavia, senão afetar os lucros empresariais, essa execução não é sucedida. 

No diapasão da liquidação pertinente ao Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana ( IPTU) ou da taxa de condomínio, o ideal é que se mantenha os prazos, por tratarem-se de despesas intrínsecas ao imóvel e, em regra contratual, serem de responsabilidade do locatário, não havendo por conseguinte, qualquer previsão de negociação quanto a essas dívidas.

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